Roquecourbe · Tarn · Occitanie
Une maison
de maître,
et son parc.
555 m² habitables sur trois niveaux, dix chambres, un parc aux arbres centenaires et plus de 300 m² de dépendances — au cœur d'un village du Tarn, toutes commodités à pied.
L'essentiel en une minute
Rare, parce que
tout y est réuni.
Une demeure du XIXᵉ siècle, ses volumes nobles et ses boiseries d'origine. Un parc aux arbres centenaires, sur un terrain de 3 345 m². Et, à cinquante mètres de la grille, la boulangerie, le marché et le médecin. Ces trois choses vont rarement ensemble.
Le caractère intact
Escalier d'origine, parquets, cheminées, boiseries et bibliothèque murale. Rien n'a été dénaturé.
Plein centre, et pourtant au calme
Le parc clos isole totalement la maison de la rue. Aucune voiture à sortir pour acheter le pain.
Plein sud sur le parc
Toutes les pièces principales et toutes les chambres sont orientées au sud, sur les arbres.
Habitée, et des travaux chiffrés
La maison est vécue et chauffée : on peut y emménager. Elle demande ensuite une remise à niveau — isolation, électricité, salles d'eau — que les diagnostics chiffrent noir sur blanc. Tout est sur cette page.
Le prix
550 000 €,
soit 991 € le m².
C'est le point le plus simple à vérifier de cette annonce. Voici ce que valent, aujourd'hui, les maisons de maître comparables mises en vente dans le Tarn.
Pourquoi ce prix
Nous vendons nous-mêmes, sans intermédiaire. Sur une transaction de cette taille, une commission d'agence représente couramment 25 000 à 30 000 € : cette somme n'est pas dans le prix affiché.
Le reste s'explique simplement : la maison est grande, et les très grandes maisons se vendent au mètre carré moins cher que les petites. Nous préférons un prix juste et une vente nette à un prix d'appel et six mois de négociation.
Ce que dit le marché local
Le prix moyen constaté à Roquecourbe pour une maison est d'environ 1 295 à 1 505 €/m² selon les observatoires, sur un marché stable (+6,6 % sur cinq ans). Le délai de vente moyen y est d'environ 115 jours.
Nous ne prétendons pas que cette maison vaut le prix moyen du village multiplié par 555 m². Nous disons qu'à 991 €/m², une demeure de ce calibre, avec son parc et ses dépendances, se situe nettement sous les prix demandés pour les biens de son segment — et que les travaux à prévoir, chiffrés plus bas, sont déjà dans ce prix.
Sources des comparaisons : annonces de maisons de maître en vente dans le Tarn relevées sur Belles Demeures en septembre 2026 (prix affichés, divisés par la surface annoncée) ; prix moyens communaux MeilleursAgents et PAP au 1ᵉʳ septembre 2026. Les prix affichés des biens comparables ne sont pas des prix de vente constatés.
Les espaces
Trois niveaux,
555 m² habitables.
Les pièces de réception au rez-de-chaussée, six chambres au premier, quatre au second, un grand comble au-dessus. Des volumes que l'on ne construit plus, avec de la hauteur sous plafond et de la lumière des deux côtés.
Rez-de-chaussée
Les pièces de réception
- Grand salon2 grandes portes vitrées sur le parc50,5 m²
- Préau vitré / salle de sportBaies sur le parc38,1 m²
- CuisineCellier, grands placards, toilettes attenantes30,8 m²
- Petit salon — boudoirCheminée, parquet25,9 m²
- Bureau / bibliothèqueBoiseries et bibliothèque murale22,4 m²
- Entrée principaleEscalier d'honneur, toilettes18,3 m²
- Salle à mangerOuverte sur le salon17,3 m²
- Cave à vinTempérature stable≈ 15 m²
Premier étage
≈ 200 m² · six chambres
- Chambre Cocon1 fenêtre plein sud24,3 m²
- Chambre JardinFenêtre + porte sur terrasse privée21,3 m²
- Chambre Majesté1 fenêtre plein sud21,2 m²
- Chambre Azur2 fenêtres18,0 m²
- Chambre Églantine1 fenêtre plein sud17,7 m²
- Chambre Empire1 fenêtre plein sud17,5 m²
Deuxième étage
≈ 200 m² · quatre chambres
- Chambre1 fenêtre17,5 m²
- Chambre1 fenêtre15,7 m²
- Chambre1 fenêtre13,0 m²
- Chambre1 fenêtre12,6 m²
Un étage complet, indépendant, qui se prête naturellement à des chambres d'amis, un espace enfants ou un projet de chambres d'hôtes.
Le parc & les dépendances
Un parc
d'arbres centenaires.
Une allée de grands arbres en façade, des pelouses, des buis taillés, une terrasse dallée et des chemins d'ombre, fermés par un mur et un portail automatisé. Le tout en plein centre du village, sur une contenance cadastrale de 3 345 m² répartie en huit parcelles — c'est ce qui rend cette maison difficile à comparer.
Plus de 300 m² de dépendances
Trois garages d'environ 100 m² côté est. Côté ouest, un garage et un ancien atelier d'environ 220 m², avec leur propre accès depuis l'avenue de Castres (n° 8 bis) — de quoi loger des voitures, un atelier, ou envisager un tout autre projet.
Cave à vin — env. 15 m²
Enterrée, température stable toute l'année.
De la place pour la suite
Potager, serre, terrain de pétanque, salon d'extérieur — et l'emplacement d'une piscine, déjà identifié par les propriétaires.
Un projet d'accueil
Dix chambres,
au cœur d'un
village touristique.
Peu d'acheteurs ont besoin de dix chambres pour eux seuls. Cette maison a la taille, les accès séparés et l'emplacement pour recevoir — et le Tarn a les visiteurs. C'est sans doute son second usage le plus évident, après celui de maison de famille.
Trois configurations, de la plus simple à la plus ambitieuse
Quatre chambres d'hôtes,
sans quitter sa maison
Le deuxième étage est un ensemble autonome : quatre chambres, son propre palier, son escalier. Vous y recevez pendant que votre vie continue aux niveaux inférieurs, et vous fermez l'étage quand vous n'accueillez pas.
La loi plafonne les chambres d'hôtes à cinq chambres et quinze personnes. Quatre chambres vous placent exactement dans ce cadre — le plus léger qui soit : une déclaration en mairie, et l'obligation d'assurer le petit-déjeuner, le linge, le ménage et un accueil par l'habitant.
Un gîte indépendant
dans les dépendances
C'est le vrai gisement, et il est passé inaperçu jusqu'ici. Côté ouest, un garage et un ancien atelier d'environ 220 m² possèdent leur propre entrée depuis l'avenue de Castres, au n° 8 bis.
Un volume séparé, avec son accès sur rue et sa part de parc : de quoi aménager un ou deux gîtes que vos locataires occupent sans jamais croiser la maison. Sous réserve d'autorisation d'urbanisme et de travaux, que le prix d'achat laisse la marge de financer.
La maison entière,
en location de groupe
555 m², dix chambres, trois salons, une grande cuisine et un parc clos : c'est le format des réunions de famille, des anniversaires, des mariages et des séminaires — un segment où les grandes capacités manquent dans le Tarn et dont la saison déborde largement l'été.
C'est aussi la formule la plus simple à mettre en route : un meublé de tourisme se déclare, se classe si on le souhaite, et ne demande aucun aménagement lourd.
Pourquoi ici
Le Sidobre, à quinze minutes
Le plus grand chaos granitique d'Europe, au cœur du Parc naturel régional du Haut-Languedoc : randonnée, VTT, trail, équitation, pêche, lac du Merle.
Albi, à 40 km
Cité épiscopale inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO — cathédrale Sainte-Cécile, palais de la Berbie et musée Toulouse-Lautrec.
Castres, à 8 km
Le musée Goya, les maisons sur l'Agout, et un aéroport à quinze minutes avec ses vols quotidiens pour Paris et Lyon.
Et surtout : le village
Vos hôtes trouvent la boulangerie, le café, le restaurant et le marché à pied. Un gîte isolé impose une voiture à chaque repas ; ici, non. C'est ce qui ramène les clients sans voiture — et les cyclistes.
Ce qu'il faut vérifier avant de s'engager
Nous ne vous vendrons pas un rendement. Voici, en revanche, ce que nous savons des contraintes — pour que vous chiffriez juste.
- Au-delà de cinq chambres, ce n'est plus une chambre d'hôtes : le bien bascule dans le régime des établissements recevant du public, avec ses normes de sécurité incendie et d'accessibilité.
- Aménager les dépendances suppose une autorisation d'urbanisme pour changement de destination.
- L'isolation d'abord. Accueillir toute l'année avec un DPE classé E se paie sur la facture de chauffage. Le pack de travaux chiffré plus haut est le préalable à une activité à l'année.
- Fiscalité et formalités : déclaration en mairie, taxe de séjour, choix entre micro-BIC et régime réel, assurance professionnelle.
Rien de tout cela n'est un obstacle, mais tout cela se prépare. La mairie de Roquecourbe et l'agence de développement touristique du Tarn renseignent gratuitement, et nous vous mettrons volontiers en relation.
Et si l'accueil n'est pas votre projet : la maison a été pensée et vécue comme une grande maison de famille — réceptions au rez-de-chaussée, parents au premier, enfants et amis au second. Les propriétaires ont par ailleurs étudié une piste d'habitat partagé entre seniors actifs ; le dossier de travail, avec son hypothèse de 980 € par chambre et par mois charges comprises, est disponible sur demande.
Les usages décrits ici sont des pistes, non des revenus constatés ni garantis. Le plafond de cinq chambres et quinze personnes pour les chambres d'hôtes est fixé par le Code du tourisme (articles L. 324-3 et L. 324-4). Prenez conseil auprès de la mairie et d'un notaire avant tout engagement.
Le village & les accès
Tout à pied.
Toulouse à une heure.
Roquecourbe, 2 200 habitants, sur l'Agout, à la porte du Sidobre. Un vrai village qui vit toute l'année : c'est ce qui sépare une maison de campagne agréable d'une maison de campagne isolée.
- Castres 8 km · 12 min
- Aéroport de Castres-Mazamet 15 km · vols quotidiens Paris & Lyon
- Gare SNCF de Castres 10 km
- Albi 40 km
- Toulouse 80 km
- Aéroport Toulouse-Blagnac 90 km · ≈ 1 h 15
- Aéroport de Carcassonne ≈ 75 km · ≈ 1 h 10
- La Méditerranée ≈ 150 km · ≈ 1 h 45
Distances routières indicatives ; les distances jusqu'à Castres, Albi, Toulouse et les aéroports sont celles publiées par la commune de Roquecourbe. L'autoroute A69 Toulouse-Castres, dont la mise en service complète est annoncée pour la mi-octobre 2026, doit réduire le trajet vers Toulouse d'une vingtaine de minutes.
Le village en images
Galerie
26 photographies.
Cliquez pour agrandir. Une visite vaut mille photographies — mais autant savoir à quoi s'attendre.
Les questions que l'on nous pose
Ce que vous voulez
savoir avant de venir.
Nous vendons nous-mêmes : vous parlez directement aux propriétaires, et nous répondons sans détour, y compris quand la réponse n'arrange pas.
Classe E sur les deux échelles : ce n'est ni une passoire thermique ni un logement performant. C'est le niveau attendu d'une bâtisse en pierre d'avant 1948 encore peu isolée, et c'est le premier levier d'amélioration de la maison — les travaux correspondants sont chiffrés ci-dessous.
Comment la maison est-elle chauffée, et combien cela coûte-t-il ?
Chauffage central au gaz par radiateurs, avec une chaudière à condensation installée en 2021 et une seconde chaudière gaz plus ancienne ; eau chaude par ballon de 200 litres couplé au chauffage ; quelques convecteurs électriques en complément. Pas de climatisation.
Le DPE estime les dépenses énergétiques annuelles de la maison entre 8 180 € et 11 100 € (tous usages, prix des énergies indexés au 1er janvier 2021). C'est le coût d'une maison ancienne de cette taille encore peu isolée, et c'est le premier poste sur lequel un acheteur peut agir. Nous communiquons nos factures réelles des trois dernières années à toute personne qui visite ou qui en fait la demande.
Quel est le montant de la taxe foncière ?
Le montant exact de la dernière année est communiqué sur simple demande, avis d'imposition à l'appui.
Y a-t-il des travaux à prévoir ?
Oui, et nous préférons les annoncer plutôt que de les laisser découvrir. La maison se vit telle quelle — elle est habitée, chauffée, entretenue — mais elle demande une remise à niveau, comme toute bâtisse de cette époque et de cette taille.
Le DPE chiffre deux niveaux de travaux : un premier pack dit « essentiel » (isolation des murs par l'intérieur, des plafonds et des planchers, VMC, régulation du chauffage) estimé entre 52 000 et 77 900 € ; puis un second pack (pompe à chaleur, double vitrage, menuiseries) estimé entre 100 400 et 150 600 €. S'y ajoute la reprise de l'installation électrique, ancienne.
À l'inverse, le gros œuvre est sain : murs en pierre, charpente bois traditionnelle, couverture tuiles en état correct, et la chaudière à condensation date de 2021. Vous n'achetez pas une ruine à reprendre, vous achetez une maison à moderniser.
Que disent les diagnostics obligatoires ?
Le dossier complet a été réalisé en janvier 2024 par un diagnostiqueur certifié et nous l'envoyons en entier, sans tri, à toute personne qui en fait la demande. En résumé :
- Termites — aucun indice d'infestation.
- Gaz — anomalies de type A2, à réparer dans les meilleurs délais.
- Électricité — installation ancienne présentant des anomalies ; sa reprise est recommandée.
- Plomb — revêtements contenant du plomb au-delà des seuils, ce qui est la règle dans les peintures d'avant 1949.
- Amiante — matériaux susceptibles d'en contenir repérés (couverture fibrociment du garage notamment).
Rien de tout cela n'est inhabituel pour une maison de 1948 ou antérieure, et rien n'empêche d'y vivre. Mais ce sont des postes à intégrer à votre budget, et nous préférons que vous le fassiez avant de vous déplacer plutôt qu'après.
Je vis à l'étranger. Puis-je acheter sans difficulté ?
Oui. La France n'impose aucune restriction de nationalité ni de résidence à l'achat d'un bien immobilier. La vente passe obligatoirement par un notaire français, qui protège les deux parties et à qui vous pouvez donner procuration si vous ne pouvez pas vous déplacer pour la signature. Comptez environ 7 à 8 % du prix en frais de notaire et droits de mutation pour un bien ancien, soit de l'ordre de 40 000 € ici, en plus du prix de vente. La plupart des banques françaises prêtent aux non-résidents, généralement avec un apport plus élevé.
Peut-on visiter à distance avant de faire le déplacement ?
Oui, et nous le recommandons si vous venez de loin. Nous organisons volontiers une visite en visioconférence, en direct, pièce par pièce, à l'heure qui vous arrange — y compris en anglais. Vous verrez ce que vous voulez voir, sans montage ni cadrage avantageux.
Pourquoi vendez-vous ?
Pour des raisons familiales, et parce qu'une maison de cette taille mérite d'être remplie. Nous vous le raconterons de vive voix — c'est le genre de question à laquelle on répond mieux en se regardant.
Le mobilier est-il compris ?
La maison est vendue non meublée, mais une partie du mobilier ancien, adapté aux volumes et aux pièces, peut être reprise de gré à gré. Nous en discutons sans problème.
Le prix est-il négociable ?
Le prix de 550 000 € a été fixé au regard du marché et sans commission d'agence à absorber : il est déjà net. Nous écoutons toute offre sérieuse, mais nous n'avons pas gonflé le prix d'affichage pour ménager une marge de négociation.
Comment la surface de 555 m² est-elle établie ?
C'est la surface habitable retenue par le diagnostiqueur au DPE du 8 janvier 2024. Le mesurage certifié n'est pas obligatoire pour une maison individuelle — la loi Carrez ne s'applique qu'aux biens en copropriété — et les surfaces pièce par pièce indiquées plus haut sont donc données à titre indicatif. Si vous souhaitez un mesurage contradictoire avant de signer, nous n'y voyons aucun inconvénient.
Le terrain, lui, est précis : 3 345 m² de contenance cadastrale, section AM, parcelles 30, 31, 103, 192, 242, 255, 257 et 259.
Les plans et le cadastre sont-ils disponibles ?
Oui. L'extrait du plan cadastral, l'avis de valeur établi par un expert près la Cour d'appel de Toulouse et le dossier de diagnostic technique complet sont adressés par e-mail à toute personne qui en fait la demande. Les plans des trois niveaux suivront.
Prochaine étape
Venez la voir.
Une visite dure environ une heure et demie. Nous vous recevons quand cela vous arrange, week-end compris, et nous prenons le temps de tout montrer — y compris ce qui est perfectible.
Nous répondons en français et en anglais. English version →